Información general sobre las compras inmobiliarias en la República Dominicana

Introducción

Las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana son reguladas por la ley de registro de las tierras de 1947 y sus modificaciones, establecidas por las oficinas de los registros de los títulos en las distintas regiones del país, teniendo por misión de expedir los certificados de título a los propietarios de bienes inmuebles en su jurisdicción que responden a los criterios correspondientes. El título de propiedad (Certificado de Titulo) constituye el documento probatorio por excelencia del derecho de propiedad.

Para transferir una propiedad del vendedor al comprador en una operación de compra venta, lo siguiente está requerido:

El comprador y el vendedor deben comparecer ante de un notario con el fin de suscribir un contrato de compra venta que contendrá la descripción legal del bien inmueble para comprar, el precio de venta y otras condiciones propias a la venta.
El contrato de compra venta deberá estar presentado ante la administración local de la Dirección General de los Impuestos Internos, con el fin de pagar los impuestos correspondiendo a la transferencia.
El contrato de compra venta así como el título de propiedad (Certificado de Titulo) del vendedor se depositarán a la oficina del registro de los títulos de lo que dependerá la jurisdicción del bien inmueble vendido, dónde se registrará la compra venta.
La oficina del registro de los títulos expedirá el nuevo título de propiedad en favor del comprador y cancelará el título emitido anteriormente en favor del vendedor.

La expedición del nuevo título de propiedad puede tardar de algunos días hasta algunos meses según la oficina de registro de los títulos donde se inscribirá el contrato de compra venta. La oficina de registro de los títulos del Distrito Nacional (Santo Domingo) es más lenta.

Trámites necesarios

Antes de proceder a la compra de su bien inmueble se aconseja que el comprador se atribuya los servicios de un abogado notario especialista en negocios inmobiliarios para efectuar los trámites indispensables. Aunque sea posible efectuar la compra sin los servicios de un profesional, no es lo más aconsejable porque es arriesgado.

Para comenzar los trámites, el vendedor tendrá que proporcionar al comprador los documentos siguientes:

Fotocopia del título de propiedad del bien inmueble.
Fotocopia de la medida o del plan del bien inmueble
Fotocopia de su « cédula de identidad » o de su pasaporte.
Fotocopia del recibo de la dirección general de los impuestos internos (DGII) que justifica el último pago del impuesto sobre la propiedad (IVSS) o fotocopia del certificado de exención del pago o del dicho impuesto.
Si el vendedor tiene una sociedad:
- Fotocopia del expediente constitutivo de la sociedad, del acto que designa a los funcionarios sociales en ejercicio y del acto que autoriza la venta.
- Certificado mandado por la DGII que certifica que la compañía está al día con el pago de sus impuestos.
Si el edificio forma parte de un condominio:
- Fotocopia de la declaración del condominio.
- Fotocopia del Reglamento del condominio.
- Fotocopias de los planes de construcción debidamente aprobados por las autoridades competentes.
- Certificado del condominio que evidencia que el vendedor está al día con el pago de los gastos de mantenimiento.
- Fotocopia de las tres últimas asambleas celebradas por el condominio.
Si el bien inmueble es una casa:

Fotocopias de los planes de la construcción debidamente aprobados por las autoridades competentes.
Inventario de los efectos mobiliarios existentes.
Copia de los últimos recibos de pagos del agua, de electricidad, teléfono etc.

Una vez obtenida la documentación arriba mencionada, el trabajo del abogado notario consiste en garantizar que el bien inmueble que está sobre el título de propiedad sea libre de derecho preferencial de compra de un tercero y que sea exactamente el bien inmueble que desea adquirir su cliente. A tal efecto, deberá efectuar lo trámites siguientes:

Investigación ante la oficina de registro de títulos: : el abogado notario deberá hacerse expedir un certificado del registro de los títulos que indica si la propiedad está libre de cargas hipotecarias asegurándose por sí mismo después de una investigación en los archivos correspondientes.
Geómetra (« Agrimensor »): es indispensable atribuirse los servicios de un agrimensor independiente que comprueba que el bien inmueble para comprar es el mismo que lo que figura en el plan presentado por el vendedor, a menos que se trate de urbanizaciones (parcelación) que no se hayan aprobadas previamente. Resultó en algunos casos que, debido a errores de medida o por maniobras fraudulentos del vendedor, la propiedad presentada al comprador no sea la misma que la contenida en el título de propiedad. Se aconseja efectuar la comprobación del plan incluso cuando se trata de terrenos acotados (« deslindados ») o sub divididos con el acuerdo de la Dirección General de las medidas del catastro nacional.
Inspección de los bienes inmuebles (« mejoras »): será necesario atribuirse los servicios de un ingeniero civil o arquitecto que examinará el objeto de la venta (casa o apartamento) con el fin de confirmar que los planes presentados por el comprador son correctos y que las estructuras de los edificios están en buen estado.
Permiso : el abogado notario del comprador deberá confirmar que la propiedad objeto de la compra podrá utilizarse a los finales deseados. Aunque las reglamentaciones del urbanismo en la República Dominicana sean muy defectuosas, existe muchas restricciones legales que hay que tener en cuenta antes de efectuar la compra. ¡Por ejemplo la ley 305 de 1968 : la que trata de la zona marítima de 60 metros a partir de la playa a lo largo de la costa del país, la cual en efecto establece que todas las playas dominicanas pertenecen al dominio público ! Está formalmente prohibido construir en la zona marítima sin una autorización especial del poder ejecutivo. Además, en las zonas turísticas existe restricciones de construcciones administradas por DEFINPRO, un departamento del Banco Central.
Posesión : el abogado notario deberá comprobar que el vendedor tiene la posesión del bien inmueble para comprar y que no existe inquilinos o edificios (« mejoras ») perteneciendo a terceros. Es necesario tomar precauciones particulares en el caso de propiedades que no están cerradas con el fin de conocer de antemano cualquier reclamación por parte de terceros. Si existe arrendatarios o cultivadores en el bien inmueble, será necesario informar el comprador que la ley dominicana protege excesivamente a estas personas y que por lo tanto su evicción podría resultar en una tarea difícil y costosa.
Empleados : el vendedor deberá pagar los salarios correspondientes a los empleados que tendrán relación con la explotación objeto de la compra.

Muchos notarios dominicanos no toman la precaución de efectuar lo trámites e investigaciones mencionados anteriormente que se limitan en la mayoría de los casos a obtener el certificado de no prenda para el registro de los títulos. A menudo los agentes inmobiliarios y el vendedor ejercen presión sobre el comprador con el fin de concluir precipitadamente a pesar de las advertencias de su notario.

Gastos de transferencia sobre la propiedad

Los gastos de transferencia de la propiedad del vendedor al comprador ascienden mas o menos al 5% del precio de venta. Estos gastos incluyen el impuesto de transferencia (4,48%), el impuesto sobre los actos, distintos sellos y propinas. Los impuestos y los sellos deberán pagarse antes del depósito de la escritura de venta para la oficina de registro de los títulos.

Seguro del título

En la República Dominicana, como en otros países de Sudamérica y Europa, el Estado es fiador de la validez de los títulos de propiedad que emite, estableciendo fondos de seguro que permiten, en teoría, compensar los que sin cometer negligencia, se vieron despojados de su propiedad, por error en la ejecución de la ley. Desgraciadamente, en la República Dominicana, el fondo de seguro nunca ha recogido los fondos necesarios para que esta protección legal sea efectiva. Para paliar a esta deficiencia, aseguradores privados emiten desde hace poco, policías de seguro o garantías de título de propiedad.

Compra de bien inmueble por parte de extranjeros

Actualmente, no existen ningunas restricciones a la compra por parte de extranjeros de bienes inmuebles en RD. En el pasado, el decreto N.2543 de 1945 y su modificaciones exigían por parte de los extranjeros de obtener la autorización previa del poder ejecutivo excepto en pocas excepciones. Esta forma fue abrogada mediante el decreto N.21-98 del 8 de enero de 1998 que establece como única coacción, que el registro de los títulos establezca con fines estadísticos, un expediente de todas las ventas efectuadas a extranjeros.

Los bienes inmuebles y el derecho de sucesión

Los extranjeros pueden heredar con total libertad de bienes inmuebles en RD. Por el contrario, si no son residentes en RD, los impuestos de sucesión que tendrán que pagar serán aumentado de un 50% comparado con un extranjero residente. Además, la sucesión de bienes inmuebles situados en RD es propensa a la ley dominicana, la cual establece una reserva hereditaria obligatoria en favor de la persona difunta. Por ejemplo un extranjero con un niño deberá reservar a su heredero 50% de su patrimonio inmobiliario en RD sin tener en cuenta que la ley de su nacionalidad o su testamento indica el contrario.

Para evitar la aplicación de la ley dominicana sobre la sucesión, se recomienda a los extranjeros la compra de bienes inmuebles de manera indirecta por medio de sociedades, de tal manera que su derecho de propiedad no se aplique a los bienes inmuebles, pero a las acciones de sociedad propietaria del bien inmueble, las cuales permiten la aplicación de un régimen más flexible.

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